Kat İrtifakı Kurulumu, Terkini ve Arsa Payı Hesaplama Hizmetleri

Arsa payı kat mülkiyeti kanunda belirtilen esaslara göre bina, apartman gibi taşınmaz yapılarda her bir bağımsız bölümün kat mülkiyeti bakımından sahip olduğu arsa hakkına denir.

Kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulurken binanın ya da binaların bulunduğu parsel arsadan, arsanın rayiç değeri oranınca bağımsız bölümlere pay verilir.

 

Arsa payları ortak mülkiyet paylarıdır. Bu nedenle kat mülkiyeti ve arsa payı birbirinden ayrılamayacağı gibi bağımsız olarak devirleri de yapılamaz. Kat mülkiyetinin satış, miras vb. nedenlerle başkasına geçmesi halinde bağlı bulunan arsa payı da kat mülkiyetiyle beraber geçer. Arsa payı, mülkiyet ve irtifaktan ayrı olarak devir edilemeyeceği gibi miras yolu ile intikal edemez ve farklı bir hakla kayıt altına alınamaz.

 

Arsa payında temel olarak bağımsız bölümün ana taşınmazın değerine oranı esas alınır. Arsa payının değeri hesaplanırken metrekareye göre büyüklüğü değil, her bir bağımsız bölümün piyasa şartlarındaki alım/satım değeri üzerinden yapılır. Gayrimenkullerin bu bağlamdaki değerlemeleri, belediyeler bünyesindeki Emlak Değeri Takdir Komisyonuna başvurularak öğrenilebilir.

Arsa payının hatalı belirlenmesi halinde maliklerin düzeltim davası açma hakları bulunur. Ancak arsa payı belirlendikten sonra, sonradan meydana gelen bağımsız bölümlerin değerindeki artış ya da azalıştan ötürü arsa payı değiştirilemez.

Bağımsız bölümler için arsa payından metrekare hesabı şu şekilde yapılır:
 Örneğin; Ana binanın tapuda 1500 metrekarelik parsel, arsa payının ise 20/330 olduğunu farz edelim.
 (1.500 metrekare/330) x 20 = 90.909 metrekare

Arsa sahibi ya da sahiplerinin arsa payına karşılık olarak bir müteahhitle anlaşmaları sonucunda kurulan sözleşmeye arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi adı verilir. Arsa sahibi ya da sahipleri yapılacak olan binaya karşılık belirli bir payı müteahhide bırakmakla, müteahhit ise pay karışığında binayı anlaşılan şartlarda teslim etmekle mükelleftir.

Kat Mülkiyeti Kanununun 3 ve 4. maddeleri uyarınca arsa paylarının düzeltilmesi malikler tarafından talep edilebilir. Arsa paylarında bağımsız mülkiyete çevrilirken denklik kusurlarının olması halinde, malik ya da malikler dava açarak arsa payının düzeltilmesini mahkeme yolu ile talep edebilir.

 

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilen taşınmaz tek malike aitse veya paylı mülkiyet olarak kayıtlı olmakla birlikte paylaşım yapılmıyorsa taşınmaz üzerindeki ayni ve şahsi haklar ile kısıtlayıcı şerh ve beyanlar bağımsız bölümlerin üzerine muvafakat alınmaksızın aktarılır. Sonucundan hak sahipleri ve ilgilerine bilgi verilir. Yasaklayıcı şerh bulunması halinde ise muvafakat aranır. Paylı mülkiyet  olarak  kayıtlı taşınmazlarda  paylaşım  (tefrik)  suretiyle  kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi talebinde  bulunulmuşsa taşınmaz  üzerinde ayni  ve  şahsi  haklar ile  kısıtlayıcı/yasaklayıcı  şerh  ve beyan bulunması halinde ayni ve şahsi hak sahipleri ile kısıtlayıcı/yasaklayıcı şerh ve beyan lehtarlarının muvafakatinin alınması zorunludur. Ancak, paydaş/paydaşlarca, kat irtifakı/kat mülkiyeti tesisi sırasında kısıtlı pay sahibine düşecek bağımsız  bölümlerin  değerinin  (zeminde  yapı  varsa mevcut  bağımsız  bölümlerin,  yoksa inşa edileceği tarihteki değerinin) ana taşınmazdaki payının değerinden fazla olduğunu gösteren bir değerleme raporu ile teyit edilmesi durumunda haciz/ihtiyati haciz ya da ipotek alacaklılarının muvafakatinin alınmasına gerek bulunmamaktadır. Değerleme raporunun,  cezai  ve  hukuki  sorumluluk  uhdelerinde  kalmak  kaydıyla,  gayrimenkul değerleme şirketlerinden  alınması  zorunludur.  Değerleme  kuruluşunca  düzenlenen  raporda,  raporun  bu  Genelge  kapsamında  düzenlendiğinin  belirtilmesi  gerekir.  Değerleme  raporu  yerine  hukuk  mahkemelerinde hasımsız  açılacak  değer  tespit  davası  sonucu  mahkemece  görevlendirilecek bilirkişi  tarafından  değer tespiti de yaptırılabilir.

 

Düzenlenen değerleme raporunun e-imzalı olması halinde değerleme  kuruluşlarına  ait  resmi  ve güncel  KEP  adresleri  aracılığıyla  tapu müdürlüğüne  gönderilmesi gerekir. Değerleme  raporu ıslak imzalı ise  ya  da mahkemece  yapılmış  değer tespiti  söz  konusu ise tapu müdürlüğüne ilgilisince ibraz edilmesi gerekir.

 

Tapu  müdürlüğünce,  kat  irtifakı/kat  mülkiyeti  tesisine  ilişkin  resmi  senede,  "Tesis  edilen  kat irtifakı/kat mülkiyeti işlemindeki  bağımsız  bölümlerin  değeri,  arsa  paylarının  değeri ile  orantılı  olarak belirlenmiş  ve  bağımsız  bölümler  buna  göre  dağıtılmıştır.  Ancak  yapılan  işleme  itirazda  bulunulması halinde  doğabilecek tüm  hukuki  sorumluluğu  kabul ettiğimizi  beyan  ve taahhüt ederiz."  şeklinde akde iştirak  edenlerin  beyanlarının  alınması,  işlem  sonucundan  ise  taşınmazdaki  hak  lehtarlarına  ve  ilgili idareye, Türk Medeni Kanunun 889 ve 1019 uncu maddesi gereğince bilgi verilmesi gerekir.

 

Ancak, değer tespiti yapılmakla birlikte kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulan taşınmazda haciz/ihtiyati haciz  ve  ipotek  dışında  başkaca  bir  ayni  ve  şahsi  hak  veya  kısıtlayıcı/yasaklayıcı  şerh  ve  beyan bulunması halinde diğer hak lehtarları ve ilgililerin muvafakatinin alınması zorunludur.

 

Kat irtifakı, bir yapının üzerine yeni bir kat inşa edilmesine izin verilmesi demektir. Daha farklı bir ifade ile bir arazi üzerine inşa edilen katların paylarına ilişkin bilgilerin olduğu tapu türüdür. Bu tapu ile kişilerin payları resmi olarak belgelenmiş olur. Terkin ise yazılmış bir şeyin çizilerek silinmesi anlamına gelir. Bu iki ifadenin birleşmesi ile oluşan kat irtifakı terkini; söz konusu hakkın geri alınması ya da iptal edilmesi anlamına gelir.

Kat irtifakı terkini, hak sahipleri tarafından yapılan başvuru ile her zaman yaptırılabilir. Fakat bu noktada üçüncü kişiler yararına bir durum söz konusu ise onlardan da onay alınması gerekir. Yani tesis edilen haklardan üçüncü kişilerin terkin edilmesi bir zorunluluktur.